不動産仲介事業・不動産コンサルティング|あなぶき不動産流通

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不動産Q&A

手付金とは?住宅ローンの審査基準は?家を建てるときの決まり事は?
不動産に関して皆さまからよくいただくご質問にお答えします。

  • 住宅はどんな地域でも建てられるのですか?

    住宅は、用途地域の中で工業専用地域以外はどこでも建てることができます。しかし住まいの周りに、工場があり、パチンコ店あり、デパートありと大きな騒音や大勢の人の出入りがある建物が多いと、快適な住環境とは言いがたく、できれば騒音がなく、空気もきれいで日当たりが良い安全なところに住みたいと多くの人が望んでいると思います。

    一方、商店や工場では、できるだけ経済活動が効率的にできるように、ある程度おなじような用途の建物がまとまっていた方がよいとも言えます。

    このように、住まいの周りの環境を良好に保つために、あるいは、土地を有効に活用し経済活動がよりスムーズに行えるようにするために、都市計画法という法律において用途地域を定め、都市の発展に先立って、それぞれの地域がどのような地域として発展し、環境を整えていくか決めています。

    更に建築基準法という法律では、用途地域ごと建てられる建築物の種類や規模を定めています。

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  • 敷地いっぱいに家がたてられますか?

    誰もが、必要な大きさの建物を思い思いに敷地の中に建てていったら、建物が密集し、風通しも日当たりも悪くなり、都市としてよい環境とはいえない状況になってしまいます。

    そこで建築基準法という法律では、用途地域ごとに敷地に対してどのくらいの規模のどんな形態の建物が建てれるか、面積や高さの限度を設け、都市計画で、その地域に適した良い環境を確保するための数値を定めています。

    面積の限度には、敷地面積に対する建築物の延べ面積の制限(容積率)と、建築面積の制限(建ぺい率)とがあります。建ぺい率の制限は、敷地内に一定の空地を確保することにより、容積率の制限は建物の規模を制限し併せて建物と道路などの公共施設とのバランスを確保しながら、日当たりや風通しを確保した良好な市街地の環境を造ることを目的としています。

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  • 中古住宅を購入しましたが建て替えるときは、木造にできないと言われましたがどうしてでしょうか?

    幹線道路沿いなどでは、建物が次々と鉄筋コンクリートや鉄骨造の建物に建て変わっていくのを目にすることがあります。以前からある建物には、木造の建物があったりするのですが、建て替えとなると必ず姿を消してしまうのが木造建築です。 これは、建築基準法という法律における防火上の規制により、建物の構造を規定しているからで、災害に強い街や地域にするためということです。

    建物の構造を決めるにあたっては、まず、防火上の規制に沿って決めていかなければなりません。防火上の規制は、建てようとする敷地が防火上どのような地域にあるか、建物の用途は何か、規模はどのくらいかなどによってどんな構造にしなくてはならないかを決めています。

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  • 火災に強い建物とはどんな建物ですか?

    建物が密集しているような地域、あるいは、病院や学校、映画館など火災の被害をできるだけ食い止めなければならない建物においては、火災に強い建物にすることが重要となってきます。

    一般的には、木造よりも鉄筋コンクリート造の建物のほうが火災に強い、ということは想像がつきますが、火災に強い建物とはそれだけではありません。火事が起きたときに構造的にどの程度火に強いのか、火が燃え広がらないような構造になっているか、有毒ガスがでて避難ができなくなることはないかなど建築基準法では火災の被害を最小限にするためのさまざまな規定が決められています。

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  • 建物を建築する際、木製サッシにできないといわれたのですが、なぜですか?

    できればアルミサッシより木のサッシにしたいという要望がよくあります。木の素材の暖かさが好まれるからですが、木は燃えるものということから、その使用に制約があります。これは、建物が密集しているような防火指定のある地域では、窓から火災が広がるのを防ぐために、サッシの構造について、建築基準法上の規制があるからです。

    このように、ひとたび火災が起きたときに、火災による被害が大きくならないようにするために、窓と同じように屋根、外壁などの構造についても防火上の基準が決められています。

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  • 取引のときには前の所有者の抵当権は、自動的に消えるのでしょうか?

    通常は自動的には消えません。(競売物件などは除きます。)前の所有者の借入れた資金が、完済され抵当権者の抵当権抹消の書類が必要になります。不動産を購入する方は、金融機関より資金の借入れをして不動産を購入する場合が多いため金融機関も前の所有者の抵当権が抹消できるかどうか確認をしてもらえます。(抹消できなければ金融機関は資金を貸し出ししません。)

    また仲介会社に依頼した場合も必ず仲介会社の担当者は抵当権抹消の確認を行いますが直接取引きを行った場合、買主に所有権が移転されたにもかかわらず売主の抵当権が残りトラブルになるケースがあります。不動産売買の際は、必ず借入れの種類、借入額、債権者等の確認が必要です。

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  • 建て替えができない敷地とは、どんな敷地ですか?

    まず建物を建てる大前提として、敷地は道路に接していなければならないと建築基準法で定められています。そして、この道路とは、建築基準法に定められた道路でなければなりません。したがって、建築基準法に定められた道路に接していない敷地では、建物を建てたり、建て替えたりすることができないことになります。

    よく「道路に接していないために、建て替えができない」とか「家の建てられない土地を買わないように」などといわれることがあります。これは、現実には道はあって、そこに支障なくらしていても、建築基準法に照らし合わせてみると、道路がない状態なので、家を建てることができないという意味です。

    このように、都市計画区域内、準都市計画区域内で建物を建てる場合は、この道路との関係が重要です。

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  • マンションの玄関ドアにはドアストッパーがつけられないといわれたのですが、なぜですか?

    建築基準法では、マンションのような大規模な建築物には、内部で火災が発生したとき、火災の拡大を防ぎ、避難上支障がないようにするための防火上の規定が設けられています。玄関ドアは防火区画の形成、防火区画に用いる防火設備といった規定に抵触し、延焼や火災の拡大を防ぐ目的から常に閉まっている状態でなければならないとされています。

    このため、住戸の持ち主であっても、玄関ドアにストッパーを付けて常時閉鎖状態という建築基準法上の規定を破ることは許されていません。

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  • ダイニングキッチンの天井に木を張れないのはなぜですか?

    火災が発生すると、まず火元から壁等の内装仕上げ材に着火します。その燃焼により発生する可燃性のガスが部屋の上部に溜まり、それが一定の温度と濃度に達すると「フラッシュオーバー」と呼ばれる急激な爆発的燃焼を起こします。フラッシュオーバー後は、室内一面が炎の海と化し、室内温度の上昇に伴い空気は膨張し、煙と炎が室外へと噴出していきます。また、このような状況下では、室内の酸素濃度が著しく低下しますので、人間は瞬時にして意識不明に陥り、放置されると死亡にもつながります。

    このフラッシュオーバー現象は内装仕上げ材が可燃性ですと、部屋の形状や大きさにより差は生じますが、およそ着火後数分で起こるといわれています。また、フラッシュオーバーとは別な側面として、人間の脳にとって致命的な作用をする一酸化炭素の発生も火災時の問題として見逃せません。

    こういったことから、消火活動や安全な非難を考えると、室内の天井や壁の不燃化は非常に重要なこととなり、特殊建築物や一定規模以上の建築物、キッチンなどの火気を使用する部屋には、内装材の使用制限が設けられています。

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  • 火災や災害時の避難を安全にするためにはどんな規定がありますか?

    暮らしや仕事といった人間の営みの器となり、雨や雪、風、そして暑さや寒さからも人々を守ってくれるものが建築物です。しかし、火災が発生した時、地震が起きた場合は、建物の内部に留まることが逆に命を失うことにつながるため、私たちは外に逃げようとします。

    このようなことから建築基準法における建築物からの避難に関する規定は火災、地震時の避難を中心に考えられています。 特に有毒ガスが発生したり、燃焼によっておこる酸素欠乏状態のある火災時は生命の危険がより存在するため、火災時想定の避難規定が多く設けられています。

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  • 丈夫で安全な建物とするための構造上の基準とはどんなことですか?

    私たちが日々の生活をする住宅はもとより、学校、職場、店舗、劇場、体育館等すべての建築物は、構造的に安全な建物でなくてはなりません。海外では、百貨店が自然に崩落したり、大勢の招待客がダンスをしていたときに結婚式場の床が抜け落ちたりということが起きました。

    また日本では、台風の強風によって住宅が倒壊したり、大地震によって多くの建物が傾いたり、倒壊したりして尊い命が奪われるということがありました。このようなことが起こらないようにするために、建物は荷重や、地震、台風などに強い建物であることが重要です。

    そこで、国民の命を守ることが大きな使命である建築基準法では、建物の構造の安全についての規定が定められています。

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  • 木造で3階建ての共同住宅を建てられますか?

    共同住宅のように、多くの世帯が集まって住んでいる建物では、どこかの家から出火した火災が上下左右に広がり、被害が拡大することを防がなければなりません。

    そこで建築基準法では、火災の被害の拡大を防ぐために、基本的には、3階建て以上の共同住宅を耐火建築物にすることとしていますが、緩和措置により、一定の条件を満たせば木造の3階建て共同住宅が可能となっています。

    共同住宅に限らず、病院や百貨店などの特殊建築物といわれる建物では、火災の被害の拡大を防ぐために防火上の規定を設けています。

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  • 建築基準法という法律は何のためにあるのですか?

    私たちの生活の営みの場は、ほとんどが建築物であるといえます。休息をとり、生きていく活力を培う住宅、社会生活のシステムを構築し、生産の場となる事務所や店舗、工場など、人間の創り出す社会は建築物なしには存在しないといえるのではないでしょうか。この建築物をつくり、維持していくための条件を体系化し、社会の秩序としたものが建築基準法です。

    自分の所有する土地なのだから、法律に縛られず自由にしてもよいのではないかという考え方もあるでしょうが、ではなぜ建築基準法が必要なのでしょうか。

    仮に建築物に関する法律がなかったとします。誰もが自分の土地に自分の好きなように家やビルを建てていったとしたら、採光や通風の確保ができない状況だけでなく、雨水や生活用水の処理ができない状況、防火や耐震の措置がなされていない建築物の建築などが容易に想像できます。

    もちろん誰しも衛生的でも快適でもない住環境や構造耐力的に脆弱な建築物を好んで持ちたいとは思わないでしょうが、物理的な広さを確保したい欲求や経済的事情の優先などによって、残念ながら人は論理的な建前をないがしろにしてしまいがちです。

    こういったことから、建築物の安全と衛生を守り、都市の防災対策や街並みの形成を図るためには、建築物に関するルールを設ける必要があるのです。

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  • 建築基準法は全ての建物に適用されるのですか?

    建築物は原則として建築基準法の適用を受けますが、現行の規定の適用が適当でないとして法令の全部または一部の適用を免れる建築物があります。

    たとえば、法令の改正により、以前の法令に適合していたが、現行法には適合しない部分のある建築物、国宝などの文化財とされている建築物、災害時に応急措置として仮設される建築物、工事現場などに仮設される建築物などが、その主なものです。

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  • 建築基準法を守らない場合はどうなりますか?

    建築物の工事が適法に行われるよう、審査・許認可・届出等の制度が建築主・設計者工事施工者などに課せられているけですが、不注意が原因で法に適さない部分ができてしまうことや意図的に違反する悪質な人が存在することなどから、残念ながらすべての工事が法を守って行われているとは限りません。

    そこで、違反建築物や違反者に対しては、特定行政庁による違反是正命令や罰則などが定められています。

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  • 建物を建築する際、高さの制限はありますか?

    敷地の南側にマンションが建って日が当らなくなったり、低層住宅地の中に高い建物が建って景観を損ねたりということが起きないように、都市環境を良好に保つという目的で、建築基準法では建築物の高さを制限しています。この高さの制限は、商業系や住居系などの用途地域によって、それぞれに求められる環境に合うように制限の数値が決められています。

    高さの制限には、高さの絶対制限と、敷地境界線からの水平距離による斜線制限とがあります。この斜線制限には、道路境界に面する部分の道路斜線制限と隣地境界に面する部分の隣地斜線制限、そして北側隣地に面する部分の北側斜線制限とがあります。

    隣地境界や道路に面して、建物が斜めに削り取られたような形になっているのを見かけることがありますが、これはこの斜線制限によるものです。

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  • マンションなどの鉄筋コンクリート造の建物の構造強度は何によりますか?

    鉄筋コンクリート造は、圧縮力に強いコンクリートを、引張力に強い鉄筋で補強した構造です。集合住宅、学校、オフィスビルなど、鉄筋コンクリート造の建物は多く見られ信頼度も高い構造ではありますが、大地震時の柱の座屈によるマンションの倒壊の被害などもありました。一方、コンクリートの中性化問題や、鉄筋の発錆によるコンクリート躯体の押出しなどの問題もあります。

    そこで建築基準法では、コンクリートの品質、施工、構造耐力上主要な部分の構造方法、鉄筋のかぶり厚等を仕様規定として定め、鉄筋コンクリート造の強度を確保しています。

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  • 高層の建築物の周りには広場や広い空地があるのはなぜですか?

    高度経済成長期を経て、わが国の国民の大多数が都市住民となりました。そして産業や文化を生み出し成熟した都市型社会を創りあげています。

    このように都市を取り巻く環境が時代の流れとともに変わっていくことは明らかで常に新たな時代の要請にそった建築行政の対応が求められてきました。

    土地の高度有効利用促進の要請に応える政策として登場してきたのが、敷地内に広い空地を設ける建築計画に対しては、容積率や高さ制限などの規定の緩和を行う制度です。高層の建築物の周りに広場が設けられているのはこの制度を利用して建築しているためです。

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  • 総合設計制度とは?

    「総合設計制度」という用語は法令上は、用いられていませんが建築基準法第59条の2「敷地内に広い空地を有する建築物の容積率等の特例」の規定を受け、特定行政庁の許可によって容積率や高さの規定の緩和が適用される制度を一般的に「総合設計制度」と呼んでいます。

    総合設計制度は、敷地の中に一般に開放された広場や歩道などの空地(オープンスペース)を設ける建築計画に対して、容積率や高さの規定の緩和を適用することにより、市街地環境の整備改善と土地の高度利用を図ることを目的とする制度です。

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  • 設立中の会社を買主とする不動産の売買契約が締結できますか?

    原則として設立登記が完了した時点で売買契約が締結できます。会社は、本店所在地において設立登記をすることによって成立します。(商法第57条)
    したがって、会社を契約の相手方とする場合は、原則として設立登記が完了してから売買契約を締結する必要があります。

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  • 「マンションと一戸建て」どっちがいいの?

    「マンション」と「一戸建て」、どちらを購入するか悩む方は多いと思います。 それぞれの良い点と悪い点を考えてみましょう。

    ■立地

    一般的に「マンション」は利便性の良い地域に建てられています。駅や電停、スーパーなど生活に便利な施設が近所にあることが「マンション」のメリットです。逆に「一戸建て」は住環境にこだわった、静かで落ち着いた場所に建てられていることが多く、のんびりした暮らしをしたい方や、お子様を育てられる環境を重視する方にお勧めです。

    ■建物

    「マンション」はコンクリートでできており、「一戸建て」に多い木造住宅より長持ちすると言われております。また、「マンション」のほうが耐震性も高いと言われておりますが、最近では「一戸建て」の耐震性も上がっております。古い建物は耐震補強工事が必要なケースがあります。

    「一戸建て」は「マンション」に比べて床面積が広く、部屋数も多いのが一般的です。家族が多い方は「一戸建て」のほうが使い勝手が良いかもしれません。「マンション」は階段が無いため、上り下りをしなくても良い点と、スペースを有効に使えるところが良い点です。

    各居室の採光は「一戸建て」が優れています。部屋が角部屋になっている場合が多く、1部屋に窓が2つ以上あることも珍しくありません。角住戸ではない「マンション」の和室には窓が無いことが多く、風通しも窓の多い一戸建てが有利です。しかし、「マンション」はコンクリートで作られているので、断熱性や機密性が高く、冬でも暖かいため暖房費を抑えることができます。

    「マンション」は共同住宅なので、小さいお子さんがいらっしゃるご家庭では階下への音について気を使います。その点「一戸建て」は、ほとんど気を使う必要はありません。逆に外の音は「一戸建て」のほうが侵入しやすいのが特徴です。

    ■リフォームのしやすさ

    室内を少し改装する程度なら問題ありませんが、外壁や玄関扉まで工事をしようと思うと「マンション」は自由にできません。管理組合で話し合いをして、同意を得る必要があります。「一戸建て」は自由にリフォームできますし、建物が古くなれれば立て替えるのも自由です。

    ■車の利用

    車の利用は「一戸建て」のほうが便利です。玄関のそばに駐車場があり、雨の日もほとんど濡れることは無く、荷物の出し入れも楽です。一方「マンション」は駐車場までの距離がある場合が多く、機械式駐車場は入出庫をするのにも時間がかかります。

    ■維持管理・コストについて

    「マンション」は管理費・修繕積立金・駐車場使用料が必要な場合が多く、この費用を日常の清掃費用に使ったり、将来の修繕費用に蓄えています。「一戸建て」はこの費用は必要ありませんが、自分で掃除をしたり、数年ごとのメンテナンス費用として事前にお金を積み立てる必要があります。

    どちらが自分にとってメリットがあるか、じっくり考えてお選びください。

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  • 手付金とは何ですか?

    手付金とは不動産の売買契約を締結する際に、買主から売主へ支払われるお金で、通常は売買代金の一部に充当されます。一般的に仲介物件を購入する際は10%程度の手付金が必要となります。

    手付金には「解約手付」「証約手付」「違約手付」という3種類があるとされておりますが、実際の不動産取引では「解約手付」の場合がほとんどです。

    「解約手付」とは、売主または買主が、手付金相当額を支払うことにより、売買契約を解除できるというものです。ただし、いつまでも契約を解除できるというものではなく、通常は解約できる期限が契約書に記載されております。

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  • 住居表示って何ですか?

    住居表示は、市街地において、住所などをわかりやすく表示するために設けられた制度です。郵便物などを配達しやすいように「住居表示に関する法律」を基につけられています。

    ▲▲町 ●●番(街区符号・街区番号) ■■号(住居番号)

    「街区符号・街区番号」は、道路などで区画されたブロック(これを街区といいます)に町ごとに一連の番号を振り、その番号に「番」を付けて表します。

    「住居番号」は、街区内の建物に、街区ごとにルールに従って番号を付け、その番号に「号」を付けて表します。

    広島市の場合、街区符号は、町の区域ごとに原則として最も北東に位置する街区を起点に、1番から順番に千鳥蛇行式に一連の番号を振り、その番号に「番」を付けて表します。(地下街など例外もあります)

    また、住居番号は、街区ごとに街区の周囲に、原則として北東の角を起点に時計回りに10メートル間隔(地域によって異なります)で番号を振り、建物の玄関の位置にある番号に「号」を付けて表します。10メートル間隔で番号が付いているので、敷地や建物は別でも玄関が隣同士の家や、集合住宅の場合は同じ住居表示になることもあります。

    その場合は、枝番号や部屋番号(●番■―▲号)を付けて区別することがあります。

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  • 住宅ローンの審査基準は?

    マイホームを購入するときに利用する方が多い「住宅ローン」ですが、審査にはある程度の基準があります。自分は絶対大丈夫だと思っていても断られることも。ではどういった基準で審査されているのでしょうか。

    住宅ローンは「借り入れをする人」と「購入する不動産」で審査されます。

    ■個人信用情報

    買い物をするときに何気なく使っているクレジットカードですが、この利用状況は個人信用情報として記録されています。車や家電製品を購入する場合のローンも同じく記録されています。この利用額が多かったり、毎月の返済が遅れていたりすると、住宅ローンが組めないことがあります。また、クレジットカードのキャッシング枠も借入金としてみなされることがあるため、住宅ローンの利用を考えているのであれば、不要なクレジットカードは解約しておいたほうが良いでしょう。

    ■所得・勤務先

    住宅ローンを利用すると、毎月決められた金額を返済しなければなりません。そのためには安定した収入が必要です。これは借り入れをする人の年収や勤務先、勤続年数などで審査をされます。一般的に年収200万円以上、勤続1年以上が基準となります。ただし、自営業の場合は収入が不安定になることが多いため、3年以上継続していることが目安となります。
    また、年収に対して毎年何パーセントまでローンの返済をしても良いかという基準もあります。こういったことは金融機関によって考え方が違うため、住宅ローンを利用する予定の金融機関で事前に確認しておきましょう。

    ■団体信用生命保険

    住宅ローンを利用する場合は、一般的に団体信用生命保険に加入します。住宅ローンの借り入れをする方に万一のことがあった場合の生命保険です。健康状態が悪く、この保険に加入できない方は住宅ローンを利用することは難しくなります。ただし、フラット35は団体信用生命保険に加入できなくても利用することができます。

    ■購入する物件について

    購入する不動産が建築基準法や都市計画法に抵触していないか、権利関係はどうか等の審査があります。法令上問題のある不動産には融資してもらうことができません。

    不動産を購入した後、金融機関はその不動産に抵当権を設定します。これは住宅ローンの返済が滞ったときに、金融機関がその不動産を処分して貸したお金を回収するためです。よって、購入する不動産にどのくらいの価値があるかを審査します。金融機関が判断する価値と売買価格が大きくかけ離れている場合には融資を断られるケースがあります。

    その他、頭金がどのくらいあるか、購入後どういった利用をするのかも含め多岐に渡って総合的に審査されます。自分の場合はどうなんだろう、いくらまで借りられるのだろう等、住宅ローンについてのご質問がありましたら、お近くの「あなぶき不動産流通」にお問合せください。

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  • ビルの窓にある赤い三角マークは何を意味していますか?

    窓のない建築物や窓があっても開けることができない構造のもの、とても小さいものしか設置されていないビルなどでは、火災や災害時の非難はもちろん、救助・消火活動を行う消防隊の進入も困難となります。

    こういった事態を回避するため、建築基準法では、非常用進入口の設置を一定条件の階に義務付けています。赤い正三角形のマークは進入口に設けられたその旨の表示です。

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  • 建築物の構造計算ではどんなことを確認していますか?

    建築物が荷重や、外力に対して安全であるかどうかを確かめるのが構造計算です。荷重や外力が加わることにより建物に生じる力と変形が、どの程度であるかを計算し、それによって建物が倒壊しないことを確かめます。

    地震等の外力については、一定の力を想定してそれに耐えるような構造としますが、建築基準法も、予想を超える地震による被害が出るたびに、それを踏まえた基準に改正されてきました。昭和56年施行の「新耐震設計」と呼ばれる構造設計法は、宮城沖地震を経験したあとに導入されました。そして、阪神淡路大震災後の平成10年からの大改正では、安全性を詳細に検証する構造計算法を導入しました。

    また、建築基準法では、地震時にも絶対壊れない建物を造るための構造基準を定めているのではなく、あくまでも人の命を守る最低限の基準として、地震時、そして地震の終了後に、人々が建物の外に避難するまでの間は倒壊しないということを目標としています。ただし、災害時に人々が避難したり手当てを受ける場所、あるいは指揮命令を出す場所である学校や病院、庁舎などに関しては、通常の建物以上に強度を要するとされています。

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  • シックハウス症候群対策の基準は?

    近年、新築・改築後の住宅やビルにおいて、化学物質による室内空気汚染等が原因で、居住者が体調不良を引き起こしたという報告が数多く聞かれるようになりました。症状が多様で、発症のしくみも未解明な部分が多いため、この症状はシックハウス症候群、シック゛ヒルディング症候群と呼ばれています。

    室内の空気汚染が人間の健康に及ぼす影響は深刻で、法律によるシックハウス対策の必要がでてきたため、平成14年の改正により、建築基準法第28条の2の「石綿その他の物質の飛散または発散に対する衛生上の措置」が付加されました。

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  • 建物の構造上の分類とは?

    • 木造:木造、校倉造(ログハウス等)、枠組壁工法(ツーバイフォー)
    • 土蔵
    • 各種ブロック造:石造、れんが造、コンクリートブロック造、補強コンクリートブロック造
    • 鉄骨造:軽量鉄骨造、普通鉄骨造、鋼管構造
    • 鉄筋コンクリート造
    • 鉄骨鉄筋コンクリート造

    このほかにアルミニウム、ステンレスの金属構造、ガラス構造、プラスチック構造、また前出1.~6.を組み合わせた複合構造もあります。

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  • 不動産広告の表示基準は?

    不動産広告の表示基準には、代表的なものとして次のようなものがあります。

    • 電車、バス等の交通機関は、現に利用できるものを表示し、特定の時期にのみ運行するものは、その利用できる時期を明らかにして表示する
    • 徒歩による所要時間は、道路上の距離80mにつき1分間を要するものとして算出した時間とする
    • 「新築」とは建築後1年未満の物件でありかつ使用されたものでないこと
    • 「間取り」は、建物の各部屋ごとの畳数を明らかにしてその部屋数を表示する

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  • 建物の用途は何によって決まりますか?

    建物の用途は用途地域によって決まります。

    土地利用をすべて私人の判断に任せると、良好な住宅地の中に突然摩天楼のような高い建物が建てられたり、騒音や悪臭を発する工場が突然できたりして環境が破壊されます。こうした事態にならないように法律で多くの地域地区を定め、建物用途の純化と環境との整合を図っています。

    地域地区の代表的なものが用途地域で、全部で12種類あります。良好な住宅環境の確保や商工業の利便の増進を目指し、地域別に一定の用途の建物の建築を制限しています。

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  • マンションの区分所有権とは?

    一棟のマンションの建物について各住戸部分は、各区分所有者が単独所有しますが、その他の躯体部分(例えば廊下、階段、エントランス等)のように各区分所有者が単独所有できない部分があります。また構造上分割できない一棟の建物を区分所有するのですから、建物やその敷地等を共同管理する必要が生じます。

    こうした複雑な建物の所有関係や建物・敷地を管理する機構・方法等について規定している法律が「建物の区分所有等に関する法律(区分所有法)」です。つまり区分所有の対象となる一棟の建物は、専有部分と共用部分とから成り立っているわけです。

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  • マンションの管理規約・使用細則とは?

    「管理規約」は区分所有者の円滑な共同生活の維持のために、区分建物や敷地の管理・使用に関して区分所有者が自主的に定めたルールで、区分所有者および議決権の各4分の3以上の多数による集会の決議で設定できることになっています。

    例えばマンションの専有部分は住宅の用以外に使用してはならないとか、敷地のある特定箇所を駐車場として使用させるといった事項等を規約で決めていきます。

    新築の分譲マンションなどでは、分譲業者が作成した管理規約案をあらかじめ購入者に提示し、購入者に対し承認を得る方式(規約承認販売方式といいます)が取られることが多いようです。また「使用細則」は、マンションで生活するための細かいルールです。

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  • マンションの専用使用権とは?

    マンションのような区分建物の共用部分や敷地の一部について、特定の区分所有者や区分所有者以外の第三者が、定められた用法に従って排他的に使用収益する権利を専用使用権と呼んでいます。この専用使用権は、正当な手続きを経て設定された規約で定めることが必要です。

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  • 分譲マンションの管理費とは?

    マンションの場合、毎月管理費を支払うことになります。マンションの共用部分や共用施設、さらにその敷地の維持管理に充当するための費用が管理費です。

    具体的には、管理員の給与や清掃会社への支払い、電気・水道などの光熱費などの経費です。管理費はマンションの区分所有者が支払い、原則として、専有部分の床面積の割合に応じてその負担割合が決まります。

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  • 分譲マンションの修繕積立金とは?

    建物の小修繕、設備の部品交換等は日常に発生する修繕項目として通常の管理費一般会計で処理されます。しかし年月が経過すると建物の部位について大規模修繕が必要になってきます。例えば、外装工事、防水工事、鉄部塗装替え工事、給水管更生工事のような大規模なものは工期も長期になり費用もかさみますので、居住者区分所有者がその費用を一括して負担することは困難です。よって毎月修繕費用を積み立てています。

    分譲マンションを中古で購入する場合は、この費用がどのくらい積み立てられているのかという点を必ずチェックしておきたいものです。

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  • 不動産を買うときの費用は?

    不動産を購入する時に必要な費用についてご説明します。

    ■売買金額

    これは物件の価格です。この価格だけでは不動産を購入することができません。通常は消費税込みの金額で表示されています。

    ■印紙代

    売買契約書や、住宅ローンを借りる時に作成される契約書に貼付する収入印紙です。

    ■固定資産税等の精算金

    不動産を所有していると課税される税金です。通常は毎年春に市町村から納税通知書が届くことによって支払いますが、不動産を買う時は、引渡し日をもって日割りで清算することになっています。売主と買主がお互い損の無いように清算します。

    ■登記費用

    不動産をご自分の名義に登記をする費用です。住宅ローンを利用する場合は抵当権を設定する費用も必要となります。登記費用は「登録免許税と司法書士への報酬」の合計です。

    ■仲介手数料

    不動産会社が仲介した場合に必要となる手数料です。通常、仲介会社にはこの仲介手数料以外を支払う必要はありません。たまに●●費などと仲介手数料とは別に請求する仲介会社もありますから注意しましょう。

    ■ローン諸費用

    金融機関でローンを利用すると、事務手数料や保証料等が必要となります。お金を借りるのに必要な金融機関へお支払いする費用です。

    ■火災保険料

    もしもの火事などに備えるための保険料です。住宅ローンを利用する場合は、火災保険に入らなければなりません。保険会社へお支払いする費用です。

    ■不動産取得税

    不動産を買った時にかかる都道府県が課税する税金です。引越しして何ヶ月もたってから納税通知書が送られてくるので、びっくりする方もいらっしゃいます。事前にどのくらいかかるのか確認してから購入したほうが良いでしょう。仲介会社へご確認ください。

    ■その他

    引越し費用や、マンションの場合の管理費等精算金です。家具やカーテン、家電製品をご購入すると別に大きなお金が必要です。

    不動産は車と同じで、物件価格だけでは購入することができません。物件価格以外に必要な費用は、物件価格の7%~10%程度です。事前にしっかり説明してくれる不動産会社から購入すれば、後から予想外の費用がかかるといった心配もありません。

    ぜひ「穴吹不動産流通」にお問合せください。専門のスタッフが詳しくご説明いたします。

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